 |
 |
|
|
|
|
рус | eng |
 |
|
||||||
|
|
ВТБ приступает к реализации проекта по освоению 1200 га земли на Рублево-Успенском шоссе, в кризис перешедших в собственность банка после реализации залога по кредиту "ОПК Девелопмент" сенатора от Тувы. Как стало известно с этой целью госбанк создает закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который может стать крупнейшим в России по стоимости активов. По оценкам экспертов, сейчас эти земельные участки стоят $1,2-2,4 млрд. На них ВТБ планирует построить несколько коттеджных поселков с жилым фондом около 500 тыс. кв. м, претендуя примерно на 15% рынка.
 Средняя стоимость предложения загородных домовладений в первом квартале составила 68,3 тысячи рублей за I кв. м. По отношению к концу 2009 года, ценовой рост в I квартале 2010-го составил всего +1,1%, что является очень незначительным. Что касается цен в американской валюте, то в результате квартальных валютных колебаний цена в долларах уменьшилась на -3,3% и достигла уровня 2262 долларов за 1 кв. м. Таким образом, средняя полная цена домовладения (при учете всех форматов) немного подросла относительно предыдущего квартала (+0,4%) и составляет 19,419 млн рублей.
Рост конкуренции на рынке недвижимости Подмосковья заставляет девелоперов искать новые маркетинговые решения. Чтобы привлечь внимание потребителей, одни делают ставку на необычные архитектурные решения, другие сосредоточены на комфорте и инфраструктуре, а третьи организуют в поселках экстремальный или экзотический отдых.
Универсальной формулы успеха для девелопера коттеджных поселков не существует. Но в любом случае необходимо хорошо знать своего потребителя - что ему нужно, на что он обращает внимание.
Рынок коттеджных поселков в петербургских пригородах и ближних районах Ленобласти, невзирая на все колебания конъюнктуры, из года в год демонстрирует стабильный и равномерный рост. B 2002 г. застройщики рекламировали объекты в 15 поселках, в 2003 г. их стало уже 20, в 2004 г. — 30, в 2005 г. — 40, в 2006 г. — 65. В текущем году, по прогнозам “Александр-Н”, покупатели смогут приобрести участки или дома в 85 организованных поселках. Стартовые позиции для участников рынка в начале 2007 г. сложились вполне благоприятно: ажиотажный рост цен на городские квартиры стимулировал интерес новых покупателей к пригородному жилью.
На рынке загородной недвижимости активно формируется новый сегмент - загородные жилые комплексы. Это вполне обычные квартирные дома, построенные на небольших участках земли, расположенных среди природных ландшафтов. Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром IRN.ru, в 2006 году на рынке загородных жилых комплексов было представлено 64 объекта, объединенных в 15 комплексов. В 11 из них имеются только квартирные дома, в остальных - смешанная застройка (с коттеджами и таунхаусами).
Предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% - Курортный и Выборгский, 25% - Всеволожский, 20% - Петродворцовый и Ломоносовский, 20% - Гатчинский. Впрочем, по имеющейся доступной информации однозначно оценить спрос не представляется возможным. Существует достаточное количество примеров, когда дома в коттеджных поселках не продаются в течении 2-3 лет после их постройки (например, во Всеволожском районе, в Мельничном Ручье, третий год продается примерно около двадцати-тридцати домов, и их количество ежегодно прирастает на 10-15%).
Сейчас в Подмосковье насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков (ОКП) с общим числом домовладений порядка 15 000, из них в фазе активной реализации жилья находится около 230 поселков. На долю же неорганизованных (НКП) приходится существенно больше — не менее 700 000 домовладений. В среднем по месяцу на продажу обычно выставлено около 3000 домов. В течение последнего года структура предложения была примерно такова: коттеджи в организованных поселках — около 24%, дома вне организованных поселков — 52%, дома для сезонного проживания — 21%, таунхаусы — 3%.
Наиболее предпочтительным инструментом для частного инвестора является недвижимость в относительно недорогих коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса, где стоимость домовладения колеблется в диапазоне $200 000-500 000. Спрос на дома стабильно растет по мере повышения благосостояния населения, при том, что сам сегмент недорогого организованного загородного жилья развивался с большим запозданием. Коттеджные поселки экономкласса стали появляться в Подмосковье только в конце 2004 — начале 2005 г. До этого внимание девелоперов было сосредоточено на высокодоходном элитном жилье, поэтому менее состоятельным покупателям оставалось выбирать между домом в деревне и участком в садовом товариществе.
Количество коттеджных поселков (а также их проектов) растет высокими темпами: по некоторым оценкам, за 2006 год их число удвоилось. Основной катализатор процесса – спрос на жилье за городской чертой. Однако сложно назвать точное число коттеджных поселков, строящихся сегодня в пригородах Петербурга и в Ленинградской области. В разных компаниях называют разные цифры. Если подсчитать рекламные объявления, получится больше сотни поселков. Однако часть проектов оказалась заморожена. Несмотря на не слишком благоприятные условия, число коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленобласти увеличивается и признаков насыщения рынка пока не видно.
Участники рынка сетуют, что в последнее время в Подмосковье все труднее купить землю для коттеджной застройки в принципе, не говоря уже об эконом-классе. Земля оптом стоит почти столько же, сколько в розницу. Если покупать участки по нынешним расценкам, то надо закладывать в инвестиционные проекты ежегодный рост цен на 100 процентов. Но экономика этого не выдержит. Цены на землю задирают крупные землевладельцы. Латифундисты не хотят вкладываться даже в фи-девелопмент (предпродажную подготовку) принадлежащих им территорий и все риски (юридические, инфраструктурные и прочие) перекладывают на инвесторов.
1..10 ::
11..20
|
|
|
Copyright © Финансово-аналитическая группа "ПРО-Консалтинг": анализ рынков, маркетинговые исследования, бизнес-план 2004-2012 Создание сайта: LND |
Главная
